Memorial descritivo antes da compra: o que realmente vale conferir
Comprar um imóvel na planta envolve uma diferença importante entre imaginar como será o apartamento e saber exatamente o que está previsto para ser entregue. Fotografias, perspectivas, plantas e materiais de apresentação ajudam a visualizar o projeto, mas cada um desses recursos possui uma função diferente.
É nesse ponto que o memorial descritivo ganha importância. O documento reúne informações sobre características, materiais, acabamentos, equipamentos e sistemas previstos para o empreendimento. Na incorporação imobiliária, o memorial descritivo das especificações da obra integra a documentação do empreendimento e aparece entre os documentos exigidos para o registro do memorial de incorporação.
Para o comprador, a utilidade vai além de consultar uma lista de materiais. O documento pode ajudar a comparar o que foi apresentado durante a venda com aquilo que está formalmente especificado para o imóvel.
Por isso, saber ler o memorial descritivo de imóvel é uma etapa relevante antes de fechar negócio e também depois da assinatura do contrato.
O que é o memorial descritivo?
O memorial descritivo é um documento técnico que apresenta as especificações previstas para uma obra ou empreendimento. Em uma incorporação imobiliária, ele integra a documentação utilizada para o registro do empreendimento no Registro de Imóveis. A Lei 4.591 de 1964 inclui o memorial descritivo das especificações da obra projetada entre os documentos do memorial de incorporação.
Na prática, ele permite conhecer com mais precisão os materiais e soluções previstos para a unidade e para as áreas comuns.
Dependendo do empreendimento, o documento pode apresentar informações relacionadas a revestimentos, pisos, esquadrias, portas, louças, metais, instalações, equipamentos e áreas de uso coletivo.
A Lei 4.591 de 1964 também estabelece que o projeto e o memorial descritivo das edificações fazem parte integrante e complementar do contrato de construção nos casos previstos pela legislação.
Isso ajuda a entender por que o documento merece atenção antes da compra.
Por que o memorial descritivo é importante na compra de um imóvel?
A principal função do documento para o comprador é transformar expectativas em informações mais concretas.
Durante a apresentação de um empreendimento, é comum ter contato com imagens, plantas, maquetes, apartamentos decorados e materiais publicitários. Esses elementos ajudam na decisão, mas não substituem a consulta às especificações formais do projeto.
O memorial descritivo de apartamento permite verificar quais características estão previstas para a unidade e para o empreendimento.
O que conferir no memorial descritivo?
A leitura do documento fica mais simples quando é feita por categorias. Em vez de procurar apenas uma informação específica, vale observar os principais elementos que determinam como o imóvel será entregue.
Acabamentos, pisos e revestimentos
Comece pelos elementos mais visíveis da unidade.
Confira quais pisos estão previstos para cada ambiente, quais revestimentos serão utilizados nas paredes e quais acabamentos aparecem especificados para cozinhas, banheiros, varandas e demais áreas.
Também observe as bancadas, soleiras, rodapés e outros componentes que possam aparecer na especificação.
O ponto principal não é decorar todos os nomes técnicos. É entender se aquilo que chamou atenção durante a apresentação do imóvel está previsto no documento.
Quando houver indicação de material, padrão, modelo ou característica específica, registre essas informações para facilitar uma comparação posterior.
Portas e esquadrias
As portas e esquadrias também merecem uma leitura cuidadosa.
Verifique os materiais previstos, os tipos de abertura, características dos vidros, acabamentos e demais especificações apresentadas no documento.
As esquadrias podem interferir em aspectos como iluminação, ventilação, vedação e conforto acústico. Por isso, não devem ser analisadas apenas pela aparência apresentada em uma imagem.
Em uma compra na planta, parte dessas características não pode ser avaliada fisicamente no momento da decisão. O documento passa a ser uma das principais referências para compreender o que foi especificado para o projeto.
Louças e metais
Banheiros, lavabos e cozinhas concentram diversos itens que podem passar despercebidos durante uma visita ao apartamento decorado.
Confira o que está previsto para louças, torneiras, registros, cubas e demais metais.
Quando houver indicação de marca, linha, modelo ou padrão, vale registrar a informação. Quando o documento trabalhar apenas com características técnicas ou categorias de produto, a análise deve seguir aquilo que estiver efetivamente especificado.
Essa atenção evita comparar um apartamento pela decoração, sem verificar quais elementos fazem parte da entrega.
Áreas comuns
O memorial também pode apresentar informações sobre áreas compartilhadas do empreendimento.
Piscina, salão de festas, academia, playground, brinquedoteca, espaços de convivência e outros ambientes podem aparecer na documentação conforme a proposta de cada projeto.
Nesse caso, observe não apenas a existência do espaço, mas também os equipamentos, revestimentos, instalações e demais características especificadas.
Uma área comum pode parecer muito diferente quando analisada apenas por uma imagem. O memorial descritivo de obra ajuda a transformar essa percepção visual em informações mais objetivas.
Equipamentos e instalações
Outra parte importante envolve os equipamentos e sistemas previstos para o empreendimento.
Dependendo do projeto, podem aparecer informações relacionadas às instalações elétricas, hidráulicas, gás, climatização, segurança, elevadores e outros sistemas.
Aqui, é importante observar exatamente o que está previsto. Uma infraestrutura preparada para determinado equipamento não significa necessariamente que o equipamento será entregue instalado.
A diferença entre essas duas situações pode representar uma informação relevante durante a comparação entre imóveis.
Termos relacionados a substituições
Um ponto que merece atenção especial são as cláusulas que tratam de materiais equivalentes ou similares.
Esse tipo de previsão não deve ser interpretado automaticamente como autorização para substituir qualquer produto por outro sem critério.
O comprador deve verificar como o próprio memorial e o contrato tratam possíveis substituições, quais condições precisam ser observadas e como a equivalência é definida.
Se houver dúvida sobre determinado item, a melhor alternativa é solicitar esclarecimento à construtora antes da assinatura ou durante a execução da obra.
Memorial descritivo, planta e imagens do empreendimento são a mesma coisa?
Não. Cada recurso cumpre uma função diferente.
A planta representa graficamente a distribuição dos ambientes, dimensões e organização espacial do imóvel. Ela ajuda a entender como os espaços se relacionam.
As imagens e perspectivas têm função principalmente visual. Elas ajudam a apresentar a aparência projetada do empreendimento, das áreas comuns e dos ambientes.
O memorial descritivo trabalha com especificações. Ele apresenta informações sobre materiais, acabamentos, equipamentos e características previstas para a execução.
Os três recursos podem ser consultados em conjunto.
Uma planta pode mostrar onde está a cozinha. A imagem pode ajudar a visualizar como aquele ambiente foi concebido. O memorial pode indicar quais materiais e acabamentos estão previstos.
O memorial descritivo pode mudar?
Essa é uma questão que exige atenção.
O comprador não deve partir do princípio de que o conteúdo do memorial pode ser alterado livremente. Ao mesmo tempo, também não é adequado afirmar que qualquer mudança é necessariamente irregular.
O primeiro passo é verificar o próprio memorial e o contrato. Eles podem estabelecer condições específicas relacionadas a alterações, substituições e características dos materiais.
Se surgir uma mudança durante a execução da obra, o ideal é entender o motivo, solicitar esclarecimentos e verificar como a alteração se relaciona com a documentação assinada.
Também é importante observar se a substituição mantém as características técnicas previstas e se existe alguma condição contratual ou legal específica para aquele caso.
Como usar o memorial descritivo durante a compra?
O documento não precisa ficar guardado até o dia da entrega. Ele pode ser utilizado em diferentes momentos da jornada de compra.
Antes de fechar negócio
Antes da assinatura, use o memorial para conferir aquilo que está sendo considerado na decisão.
Compare as especificações com a planta, as imagens do empreendimento e as informações apresentadas pelo consultor.
Algumas perguntas ajudam nessa etapa:
- Quais acabamentos estão previstos para cada ambiente?
- Quais materiais serão utilizados nas portas e esquadrias?
- Quais louças e metais estão especificados?
- Quais equipamentos fazem parte das áreas comuns?
- Existem itens cuja especificação permite substituição?
- Quais instalações e infraestruturas serão entregues?
Se uma característica for importante para a decisão, ela merece ser localizada na documentação.
Para complementar essa análise, vale consultar também o conteúdo da Carlessi sobre como escolher um apartamento antes da compra.
Durante a obra
O memorial também pode servir como referência durante o acompanhamento da construção.
Não significa que o comprador precise fiscalizar tecnicamente a execução. A função é ter uma base documental para compreender o que está sendo construído e esclarecer dúvidas quando algum elemento gerar questionamento.
Caso exista uma alteração comunicada pela construtora, compare a informação com o memorial e com o contrato.
Na entrega do imóvel
A entrega é um dos momentos em que o documento ganha aplicação prática.
O CRECI orienta que o comprador utilize o Memorial Descritivo durante a vistoria, comparando os itens previstos com aquilo que foi efetivamente executado.
Na vistoria, confira os elementos visíveis da unidade e das áreas que possam ser avaliadas conforme as condições de acesso.
Pisos, revestimentos, portas, esquadrias, louças, metais e demais acabamentos podem ser confrontados com as especificações previstas.
Quando houver diferença ou dúvida, registre a ocorrência e solicite esclarecimento antes de considerar a vistoria concluída.
O que perguntar à construtora antes de comprar?
Uma boa conversa com a construtora não precisa ficar restrita ao preço, prazo ou condições de pagamento.
O próprio memorial descritivo pode servir como ponto de partida para perguntas mais objetivas.
Antes da decisão, vale perguntar:
- Onde posso consultar o memorial descritivo atualizado?
- Quais acabamentos estão previstos para o apartamento?
- Existem itens sujeitos a substituição durante a obra?
- Como são definidas eventuais substituições?
- Quais equipamentos estão previstos para as áreas comuns?
- Onde estão descritas as instalações e infraestruturas do empreendimento?
- Quais características apresentadas nas imagens correspondem à entrega prevista?
- Como o memorial deve ser utilizado durante a vistoria?
As respostas ajudam a transformar uma visita comercial em uma análise mais concreta do imóvel.
O memorial descritivo ajuda a comparar imóveis?
Sim, principalmente quando a comparação vai além do preço e da metragem.
Dois apartamentos podem ter áreas semelhantes e valores próximos, mas apresentar especificações diferentes em acabamentos, esquadrias, instalações, áreas comuns e sistemas construtivos.
O memorial descritivo de apartamento ajuda a identificar essas diferenças.
Isso não significa que um imóvel seja automaticamente melhor porque possui uma determinada marca ou acabamento. O objetivo é entender o que está incluído na proposta e avaliar se essas características fazem sentido para a compra.
Nesse processo, também vale considerar aspectos como planta, iluminação, posição solar, ventilação e conforto acústico.
Ver também: Conforto Acústico em Apartamentos: O Que Observar ao Escolher um Imóvel
O que o memorial não substitui?
Apesar de sua importância, o memorial descritivo não deve ser tratado como o único documento da compra.
A análise também deve considerar contrato, matrícula e documentação da incorporação, planta, condições comerciais e demais documentos relacionados ao empreendimento.
A própria legislação de incorporações estabelece um conjunto de documentos que acompanha o registro da incorporação, incluindo projeto aprovado, cálculo das áreas, memorial descritivo e outros elementos.
Por isso, uma compra bem analisada não depende de um documento isolado.
Memorial descritivo é uma ferramenta de decisão
O memorial descritivo costuma aparecer como um documento técnico, mas sua utilidade para o comprador é bastante prática.
Ele ajuda a transformar uma apresentação visual em informações que podem ser consultadas, comparadas e verificadas ao longo da compra.
Antes da assinatura, permite entender melhor o que está previsto. Durante a obra, serve como referência para esclarecer dúvidas. Na entrega, pode apoiar a vistoria do apartamento.
O mais importante é não deixar a leitura para depois.
Quanto mais cedo o comprador conhece as especificações, mais fácil fica identificar dúvidas, comparar imóveis e entender exatamente quais características estão previstas para a unidade.
Leitura recomendada: 5 Vantagens em Comprar um Imóvel na Planta
Conheça os empreendimentos da Carlessi
A análise do memorial descritivo faz mais sentido quando vem acompanhada de uma avaliação completa do empreendimento.
Localização, planta, padrão construtivo, áreas comuns, acabamentos, infraestrutura e histórico da construtora são elementos que ajudam a formar uma visão mais ampla antes da decisão.
A Construtora Carlessi mantém empreendimentos em diferentes regiões de Florianópolis e do Sul de Santa Catarina. Conheça os empreendimentos da Construtora Carlessi e consulte as características de cada projeto antes de avançar na escolha.
